요즘 부동산 시장은 실거주를 위한 내 집 마련과 투자하기 좋은 시기라 생각합니다. 높은 금리를 견딜 수만 있다면이라는 가정을 두고 말이죠. 부동산 경매는 투자와 내 집 마련이라는 두 마리 토끼를 잡기 좋은 방법입니다. 부동산 경매의 절차, 유의사항에 대해서 알려드릴게요. 입찰부터 계약까지 모두 알려드리겠습니다.
1. 부동산 경매의 이해
부동산 경매는 한 번 배워두면 평생 써먹을 수 있을 정도로 유용한 지식입니다. 부동산을 가지고 있는 사람이 부채를 상환하지 못하였거나, 세금을 체납하였거나, 기타 법적인, 사적인 이유로 가지고 있는 부동산을 처분해야할 때 부동산 경매가 이뤄집니다. 경매는 공개입찰을 통하여 진행되며, 가장 높은 입찰가를 제시하는 사람이 낙찰 받게 됩니다.
2. 부동산 경매 절차
| 구 분 | 내 용 |
| 경매 공고 | 부동산 경매 사이트, 네이버 부동산 경매 등을 통해 공고를 확인합니다. |
| 임장 및 사전 조사 | 경매에 입찰하기 전 현장을 직접 방문 하거나, 사전 조사를 실시합니다. 요즘은, 발품 보다 손품을 더 많이 하시는데 저는 발품을 추천 드립니다. 직접 찾아가서 눈으로 보고, 인근 부동산에도 들어가서 주변 시세도 알아볼 수 있기 때문이죠. |
| 경매 입찰 | 보증금을 납부 하고, 입찰을 합니다. |
| 낙찰 | 결국, 제일 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰을 받게 됩니다. 낙찰 되었다고 바로 소유권이 넘어가지는 않아요. 절차나 기타 법적 문제가 없는지 7일간 조사를 하게 됩니다. 7일이 지나면 매각허가결정이 됩니다. |
| 잔금 납부 | 잔금(매각대금)을 납부합니다. 보통 매각허가결정이 나면 30일 내에 잔금을 납부하게 됩니다. |
| 소유권 이전 | 이제 낙찰자의 소유가 되었으니, 임차인이나 기타 이해관계가 있는 자와 해결해나가면 됩니다. 인도명령제도가 있기 때문에 낙찰자는 크게 두려워 하지 않으셔도 됩니다. |
3. 부동산 경매 참여에 따른 전략
부동산 경매에 입찰하기 전 권리분석, 낙찰가 정하기가 중요합니다. 요즘은 유료 경매 정보 사이트가 많이 활성화 되어 권리분석하기 수월합니다. 매각물건명세서 등 다양한 서비스를 제공하기 때문에 권리분석에는 큰 어려움이 없을 거라 봅니다.
다음으로 낙찰가를 정하는 것이 중요합니다. 해당 물건에 대한 정보를 조사하고, 낙찰을 위한 전략을 수립 등을 해야합니다. 부동산 경매에 있어 낙찰가 정하는 것이 성공의 반이라 생각합니다.
물론, 낙찰가는 1등으로, 매우 높은 가격으로 입찰하면 되겠지만 그러면 부동산 경매를 하는 이유가 없지요. 부동산 경매는 싸게 낙찰 받는 게 중요한데, 2등과 몇 천만원씩 벌어졌다면 대단히 속이 쓰릴 것입니다.
해당 물건이 있는 지역의 시세, 동네 분위기, 물건이 아파트라면 같은 아파트에서 낙찰 받았던 사례나 현재 시세 등 다양한 근거 자료를 수집해서 최적의 낙찰가를 정해야 합니다.
하지만, 낙찰가 정하는 것에 너무 신경을 쓰게 된다면 정신적으로 도움될 게 하나 없습니다. 돈을 벌기위해 몸과 정신이 망가지는 일은 없어야 하기 때문입니다.
4. 부동산 경매 낙찰과 계약
낙찰이 되었다면, 7일 동안 법원에서는 조사를 진행하게 됩니다. 경매 절차상의 하자가 있는지 또는 법적 문제가 없는지 판단하는 기간입니다. 그 이후 매각허가결정이 나고 잔금을 납부하면 소유권은 낙찰자에게 이전됩니다.
그 이후, 낙찰 물건에 임차인이 있거나 각종 이해관계가 있다면 해결해나가면 됩니다.
많은 분들이 낙찰 후 절차에 대해서 걱정을 하시는데, 법원 경매는 인도명령 제도가 있기 때문에 현재 거주하고 있는 임차인은 결국엔 나가게 되어 있습니다. 그리고 법적인 관계가 복잡하게 되어 있다면, 초보자분들은 입찰 전 권리분석 단계에서 서 어려운 물건은 피하시면 됩니다.
경매가 복잡하고 어려운 물건이어야 많은 수익이 나는 것만은 아닙니다. 쉬운 물건으로도 충분히 수익이 나며, 어쩌면 초보자분들께는 정신건강에 더 좋겠습니다.
